Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug bei Mietverträgen

Der BFH hat mit Urteil vom 15.04.2015 die gesetzlichen Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug bei Aufwendungen eines Generalmieters klargestellt. Insoweit darf dieser die Vorsteuer aus Mietaufwendungen nur abziehen, soweit der Vermieter die Option zur Umsatzsteuer gem. § 9 UStG wirksam ausgeübt hat. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung ist bei Vermietungsleistungen nur möglich, wenn der Leistungsempfänger das Objekt ausschließlich für Umsätze verwendet, welche den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Trifft dies nur für einen Teil des Grundstücks zu, darf auch nur für diesen Teil der Verzicht auf die Steuerbefreiung ausgeübt werden. Die klare Bestimmung der Teilfläche hat gesetzlich geregelt nach dem Flächenschlüssel zu erfolgen und stellt zudem auf die ursprüngliche Verwendungsabsicht ab. Weist der Vermieter in Rechnungen Umsatzsteuer aus, die den Anteil laut Verwendungsabsicht und Flächenschlüssel übersteigen, so handelt es sich um unrichtig ausgewiesene Umsatzsteuer im Sinne des § 14c Abs. 1 UStG, welche an das Finanzamt abgeführt werden muss.

Der Vorsteuerabzug beim Leistungsempfänger ist dafür allerdings ausgeschlossen. Außerdem hat der BFH in seinem Urteil festgestellt, dass ein Verzicht auf eine Mietgarantie im Rahmen eines Leistungsaustausches dann steuerfrei ist, wenn die Einräumung einer Mietgarantie nach § 4 Nr. 8 g UStG steuerfrei ist oder wäre. Sowohl als Mieter als auch als Vermieter sollten Sie daher vorab eine genaue Prüfung der umsatzsteuerrechtlichen Komponenten vornehmen, da eine falsche Klassifizierung weitreichende Folgen haben kann.

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